戸建とマンションの違い

不動産的な要素で考えると、一戸建て住宅は、土地と建物、それぞれ自分の所有権ですから将来的な利用の仕方に制限はありません。売買の基準でみると、土地価格は購入した時ではなく、現在の市場価格が反映されます。
建物価格は新築時の価格から年間６％の目減りが予想され15年で新築時の価格の10%が残存価格になります。これが日本宅建協会の大まかな評価方法です。
しかし、現在では長期優良住宅や長寿命リフォームなど、今までの住宅とは性能が格段に向上しておりますので戸建住宅の評価方法がかわる方向にあります。

同様に、マンションを不動産的な要素でみると、土地はマンション区分所有者の所帯数で割った持分が自己所有件であり共有持ち分になります。建物は専有部分のみが自分の純粋な所有権ということになりますが、その他にもベランダのような専有共有部分や通路やエレバーターホール、非常階段などの共用部分も存在します。ですから、将来的にリフォームをする場合にも管理組合の規約に従う必要があります。
売買の基準でみると、不動産価値は、土地が約３割・建物に約7割というのが一般的です。区分所有権の建物は、新築時の価格から年間４％目減りが予想されます。

将来的な不動産価値を図りにかけると、戸建住宅の建物は償却が早いのですが、土地はあまり下がることが無いので建物の目減り分をカバーできることもあります。

一方、マンションは建物に価値の多くが乗っておりますので純粋に目減りすることが予想されます。しかし、買物、交通、学校の便利性など、希少価値である物件は流動性比率も高く一概には言えないのが現状です。

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