2023.4.18
ご存じですか？農地に家を建てる「農地転用」の手続き
目次
１．農地に家を建てたい場合
２．農地転用の届出とは
３．農地転用できる農地・できない農地
４．農地転用した宅地で注意すべきポイント
１．農地に家を建てたい場合
農地用の土地である「農地」。そのままでは農地に家を建てられないことをご存じでしょうか？
土地にはその用途ごとに地目が定められており、住宅を建てられるかどうかも、土地の地目によって決まっています。
また、農地を売却したい場合も、農地のままにしていると簡単に売買することができません。
これは、安定的な食糧生産のために必要な措置で、農地法という法律によって制限されているためです。
農地に新しく家を建てたい場合は、用地を農地から宅地へ変更する必要があります。
農地の中には農地転用ができない土地もあります。家を建てたい土地が農地の場合、まずは農地転用が可能かどうかを調べましょう。
地元の土地に詳しい工務店に相談するのもおすすめです。
２．農地転用の届出とは
農地転用に家を建てる場合「農業委員会」に農地転用の許可または届出の申請を行わなければなりません。
都道府県への許可申請の届出となる一部を除き、手続き開始から許可が下りるまでの期間は、6週間が目安です。
受付や審議の日程は決まっており、その日を逃すと次の申請受理が2ヶ月も伸びてしまうので注意しましょう。
また、農振除外などの複雑な案件では、許可が下りるまでに1年程度かかることもあります。
なお、市街化を抑制する「市街化調整区域」では、都道府県への許可申請となります。
しかし、農地を宅地するには、法務局で土地の用途区分である「地目」（ちもく）の変更が必要です。
地目変更を行わなくても家を建てることができますが、変更しない場合は農地に家が建つことになります。
宅地ではない土地に家を建てる場合には次のような点に注意しましょう。
・住宅ローンを借り入れて家を建てる場合、宅地への地目変更を金融機関から必ず求められる
・地目が農地であっても、固定資産税は宅地並みに課税される
「農地の方が宅地よりも固定資産税が安いから」と地目変更をしなくても、結局のところ課税額は家が建っているかどうかで決まるのです。
３．農地転用できる農地・できない農地
農地転用は、必ず行えるというわけではないため、注意が必要です。まずは農地転用できる農地とできない農地を見てみましょう。
◇農地転用できる農地
市街化が見込まれる地域にある農地などは、次のように分類されます。これらは農地転用が可能です。
≪第3種農地≫
原則農地転用が許可される農地です。
農地の300m以内に鉄道の駅があるなど、著しく市街化が見込まれる区域にある農地がこれにあたります。
≪第2種農地≫
農家の整備された農地ではなく個人で耕す小さい農地や、500ｍ以内に鉄道の駅があるなど、今後市街化が進むことが予想される農地です。
農地としての整備がされておらず生産力が低く、第3種農地に続いて許可されます。
◇農地転用できない土地
≪農用地区域内の農地≫
農地の中でも、特に生産力が高い土地は「農用地区域」に指定され、農業以外の用途への変更が厳しく制限されています。
これは、日本の生産力を保持するための措置です。
原則認められていないものの、例外的に許可されるケースもあるので、土地がある市区町村の農業委員会に問い合わせてみましょう。
４．農地転用した宅地で注意すべきポイント
農地に家を建てる場合、申請してから認められるまで時間がかかるものもあります。
例えば、農業専用地域にある土地の場合、手続きに通常よりも時間がかかってしまいます。
計画を立てる前に、しっかり相談してスムーズに手続きできるように準備しましょう。
仮に農地転用が出来て宅地になったとしても、上下水道・電気・ガスなどのインフラ整備に多額の費用がかかる場合も想定されます。
造成費用やインフラ整備のことも踏まえ、専門家へ相談をされることをお勧めします。
また、長年農地として利用していた土地の場合、農地転用ができてもそのまま家を建てられないケースもあります。
これは手続きではなく、農地という土地そのものの性質が関わっているもの。
その場合は表土の鋤取りをした方が良いかもしれません。
また、家を建てる土台となる土地は、地盤がしっかりしているか調査することで強度が分かりますが、水はけと地盤の強度は別に考えなければなりません。
農地に住宅を建てるには、土地のある場所について調べ、それに応じた手続きが必要です。
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