お家に関する売買は決して安い金額ではありません。皆様の不安・疑問を少しでも軽減できるよう実際にお客様から多く寄せられたご質問を掲載しております。
不動産購入は増税前がいいのか？増税後がいいのか？
基本的に個人間の売買には消費税がかかりませんが、支払う仲介料には消費税がかかります。しかし、購入した土地に家を建てる場合や、中古住宅を購入してリフォームする場合などはその部分に消費税がかかります。要は、購入後の工事が増税前か後かで税率が変わります。でも、年収などにより一概に言えないところもあります。
現在は消費税率８％で住宅ローンも最低金利です。消費税を意識するようであれば今が買い時です。今年の10月までに契約すれば、来年の4月以降でも８％の税率で大丈夫です。
増税後は、資金にゆとりのあるお客様を中心に動くことが予想されます。新築や一定要件の中古住宅などは増税後のローン控除は大きくなります。
いろいろな条件が複雑に絡んでおり、一概には言えませんが、トータル的に考えると、先々の不透明さより、明確になった政策のメリットで行動した方がいいと思います。
気に入る不動産をどう探したらいいのか？
昔は不動産を探すときには、仲介業者や新築やリフォームをお願いする業者に依頼をしていましたが、最近は不動産物件の数も以前より少なくなったように思われます。
不動産業者間の情報交流も少なくなった今、物件を探す方法はネット情報が中心です。
弊社もお客様の物件探し依頼をお受けすることが多くありますが、探す方法は一部の仲介業者に依頼することと、ネット中心の検索方法でお客様の探し方と大差ありません。
でも、新築やリフォームする場合などはその不動産の質を吟味した上でご紹介しますので、そういう意味では仲介業者より、その後の工事をお願いする建築会社と一緒に探した方が無難です。不動産の検索は、毎日行うほど新しい情報に巡り合うチャンスも大きくなります。
去年、経験したケースをお話しすると、気に入った土地があり、弊社で建築する計画でしたから、契約から決済までご心配がないようにお世話いたしました。
経費削減したいので、自分で探した方が得しますか？
自分で探したとしても、購入の為の重要事項や契約及び決済など、個人で行うには無理があります。でも、売主と買主で取引する方法もありますが、完璧は契約内容になることが期待できません。更に、売主が直接取引を望む場合は買主に不利な条件の場合が多くみられますので、売主からそのような提案を持ちかけられた場合は要注意です。
仲介業者が介在しない取引は、税務署の対応もかなり難しくなることが予想されます。
そのようなリスクで、保険をかけていない契約と同じです。
不動産購入時の心構えと注意点
不動産購入するときの心構えとして、私も経験しましたが、自分が希望する100％の物件は殆どないことです。完璧な物件を探すために10年以上も探している方も何人もいますが、そこまでなると物件探しは趣味の領域です。
特に福岡市及び近隣市町村は人口に比べて不動産の数が非常に少ないのです。でも、頑張って探せば100%には及ばないけど70%程度のものであれば探すことができます。
その程度でも成功で、購入をお薦めしています。
土地であればプランでカバーできるし、中古住宅であれば、リノベーションでまったく違った間取り・外観に変身させることができるのです。
因みに弊社には不動産部もありますし、仲介業務や仲介にかかわる注意点などアドバイスだけでも行っておりますのでお気軽にご相談ください。
不動産購入時の流れ
気に入った不動産があったら不動産業者に購入することを伝えます。契約時には契約前に宅地建物取引士から対象不動産の重要事項の説明が行われ、納得されればその後に契約書にサインを執り行います。お金のやりとりは契約後になり、手付金10%、仲介料（契約時半金、決済時残金）、を売主に支払います。印紙代は双方折半です。契約が終わって決済は1ｹ月程度ですが、中古住宅を購入してご入居中の場合は決済はもっと期間がかかる場合が普通です。
決済時は不動産残金、移転登記料、仲介料残金、固定資産税精算の支払いをして完了します。
通常、不動産残金は金融機関の融資を利用している場合が多く、決済の時は金融機関の応接室で行います。そのほうが安全でもあります。
決済時期は常識的な範囲で売主と買主の話し合いで決まります。
購入予定の不動産に大きな抵当権がついていましたが、大丈夫でしょうか？
購入予定の不動産の抵当権は決済以前か、同時に抹消しないと購入者に移転登記できないようになっています。例えば、抵当権が売買金額より大きい場合や、他に問題がある場合は購入前に説明を受けるようにしてください。尚、その時は手付金の保管方法など、心配がない状況になるように仲介業者に相談するなどの措置をとってください。しかし、多くの場合、予想される心配事は仲介業者で解決済みです。
不動産購入時にかかる諸費用
市場に出回っている不動産の多くは仲介物件ですが、中には不動産業者や一般法人が売主の不動産もあります。そのような物件には事前に売主利益が乗せられていますので購入時に仲介料はいりません。
仲介の不動産を購入するとかかる費用は、①手付金（購入不動産の10%） ②仲介料 ③固定資産税精算 ④登記料 ⑤ローン諸費用他 ⑥契約印紙代
大まかかかる費用は以上ですが、手付金の金額は購入条件により変わる場合がございます。
不動産の仲介料は速算法で不動産価格の3%+60000万円に消費税がかかります。
中には仲介料を払いたくないと思う方もいらっしゃると思いますが、仲介料は仲介業者の収入源です。購入した不動産に仲介業者が介在したということは、購入後に不動産でトラブルになった時の保険と思っていただいたほうがいいです。のちのちトラブルになっても不動産業者はその解決にあたる義務があるのです。
不動産購入時の手順を教えてください
土地を購入する場合は、新築計画があることが想定されます。土地の予算は全体的な資金計画が必要になり、その資金計画上の予算で土地購入価格を考えて方が無難です。
建物を含めた全体予算は、弊社のような住宅会社にご相談いただくことをお勧めします。
中古住宅購入する場合も同様ですが、そのままでは住めない場合も多く、普通、中古を購入してリフォームして住むことが一般的です。その時には、リフォームにかかる予算も購入不動産に上乗せして融資を組む必要がありますから、購入前に弊社のような会社にご相談して頂いた方が間違いありません。
不動産を見るときには、私達が同行して、建物の構造的な質や耐震性能などを現地で見極め、大よその予算など適切なアドバイスができると思います。
