2023.7.21
「建築できない土地」にご注意！土地の建築制限とは
せっかく理想的な広さの土地を見つけても、実は、「建築できない土地」だったというケースがあります。
そうならないためにも、土地を購入する前にはその土地に建築が可能かを確認しましょう。
今回は、土地の建築制限について解説します。家づくりの基礎となる、土地選びの参考になれば幸いです。
１.「建築できない」とは
土地はそれぞれ立地や形状などがあり、まったく同じ土地というものは存在しません。
そのため、その土地にどのような制限があるかは個別に調べる必要があります。
「家を新築しようと思って購入したのに、実は建築できない土地だった」とならないように、購入を検討している物件が建築可能かどうか調べておきましょう。
土地で建築を制限する法律は主に「都市計画法」と「建築基準法」の２つ。いずれも都市の住みやすさや安全を確保するために必要な法律です。
また、いずれかの法律によって制限を受ける場合は、土地の売買契約時に「重要事項説明書」に制限内容を記載することが義務付けられています。
上記の法律で制限されていても手順を踏めば建築可能になるケースもあるので、土地の購入はプロの力を借りるのがオススメです。
続いて、それぞれの制限について詳しく解説します。
２.都市計画法による制限
都市計画法は、土地の利用目的、公園や道路など市街地の開発を計画して、実現を目指す法律です。
都市計画における都市の範囲は、「都市計画区域」と呼ばれます。
都市計画区域はさらに「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けられ、そのいずれにも当てはまらない範囲は「非線引空域」と定められています。
そのうち、市街化を制御するエリアが市街化調整区域です。
◇市街化調整区域
都市計画法で定められる区域のうち「市街化調整区域」では、開発行為等を除き原則として新しい建物は建築できません。
◇「立ち退き等を命じられる可能性がある土地」に要注意
「計画道路」といって、都市計画で決定された道路が将来的に造られることが決まっている場合があります。
計画道路のために立ち退きを求められたり、制限が設けられていたりすることがあるため、注意が必要です。
重要事項説明書の「計画道路」に記載がある場合はしっかり内容を把握しましょう。
３.土地の利用には目的がある
土地には目的ごとに種類があり、土地の区分によっては住宅を建築できません。
例えば、畑として使っていた土地を相続して、そこに家を建築しようとする場合は住宅用地への変更手続きが必須です。
中には「農用地区域内農地」など、農地から宅地転用ができない土地もあります。
そのため、宅地として利用できる土地かどうかを調べておきましょう。
４.土地が接する道路による制限
土地には「接道義務」という制限があり、建築基準法で定められている道路と土地の関係によってはその土地に建築できない場合があります。
ただし、例外的措置によって接道義務を満たしているとみなされれば建築は可能です。
接道義務とは、建築基準法で定められた「幅員4m以上もしくは6m以上ある道路」に対してその土地が2m以上接していなければならないという決まりのこと。
道路の幅員は原則4mとされますが、特定行政庁(建築の確認申請等を司る行政機関)が指定する道路は6m以上に定められている場合もあります。
なお、接道義務を見たしていない土地にすでに建物がある場合は、その建物の増改築が認められていません。
例外的に条件を満たしていれば建物の建て替えが可能なケースがあり、「建築基準法の道路とするのが現状困難な道路」に対して適用されます。
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